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Franchise : Choisir son emplacement, mode d'emploi

Pour réussir dans la franchise, il faut respecter trois règles : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement ! Reste à savoir comment trouver le meilleur et à quel prix.

Evaluer le local

Il faut savoir distinguer trois notions commerciales.

Le pas de porte. Il représente un droit d'entrée dans le local. Il est demandé par le propriétaire des murs pour un local libre situé dans un immeuble neuf. Il est indispensable que le locataire et le propriétaire indiquent dans le bail la nature juridique du pas de porte : indemnité ou supplément de loyer. Car les conséquences fiscales sont différentes.

Le droit au bail. C'est un droit d'entrée. Il revient à payer au locataire sortant une somme d’argent pour pouvoir investir les lieux à sa place. Attention ! Pour le preneur, le droit au bail est soumis aux droits d'enregistrement et il figure à l'actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable.

Le fonds de commerce. Il correspond à la fois aux éléments corporels (mobilier, matériel, agencement, stock) et incorporels (clientèle, droit au bail) du commerce existant. Son prix est donc toujours supérieur au droit au bail et au pas de porte.

Conseil. Si vous optez pour la location d'un local, vérifiez que le bail soit « tous commerces ». Renseignez-vous sur les modalités de déspécialisation si l'activité envisagée dans le cadre de la franchise est différente de celle exercée jusqu'à ce jour dans le local.

Le juste prix

Le franchisé doit veiller à ce que le choix d'un emplacement n'entraîne pas des frais trop élevés, ni ne pénalise la trésorerie. Certains directeurs de développement donnent des directives sur le prix du local au vu du compte de résultat prévisionnel. Pour éviter les erreurs, soyez vigilants à :

L'emplacement

A chaque site son tarif. De fait, un local ne coûte pas la même chose selon qu'il se trouve dans le centre d'une ville importante que dans une petite calme, éloignée des autres commerces. Plus un site est passant, plus il recherché et plus il vaut cher. Autre critère : la visibilité du magasin par rapport aux autres commerces de la rue. Une vitrine plus petite que les autres, en retrait ou difficilement accessible par les piétons peut entraîner une décote.

Astuce. Passez du temps sur le terrain : observez, interrogez les gens, notez les heures les plus fréquentées et tirez-en les conclusions nécessaires à la réussite de votre activité.

La valeur locative

Il s'agit de calculer la valeur locative d'un commerce en intégrant tous les frais annuels ( loyers, pas de porte, droit au bail...) par rapport au mètre carré pondéré du local. La valeur ainsi obtenue sert d'élément de comparaison et de discussion avec les boutiques alentour.

La rentabilité

Le choix d'un emplacement ne doit pas mettre en péril la rentabilité de l'entreprise. Conseil : ne surestimez pas votre chiffre d'affaires prévisionnel. N'oubliez aucune charge ! Par ailleurs, vous devez savoir que très peu d''enseignes supportent des emplacements qui représentent plus de 7 % du chiffre d'affaires total du magasin.

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