Le loyer et son évolution

Les dispositions du Code du commerce ne réglementent pas la fixation du loyer initial. Le propriétaire a toute liberté pour déterminer le montant qu'il souhaite. Ensuite, lors de l'exécution du bail, le loyer subira des révisions tous les trois ans et/ou annuellement selon les dispositions insérées dans le bail. Enfin, au bout des neuf ans, lors du renouvellement du bail commercial, le loyer peut également évoluer, soit en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction, soit en fonction de la valeur locative.

Le loyer initial

Au stade de la conclusion du bail, le loyer est fixé librement entre propriétaire et locataire. Critères à prendre en compte : l'adresse du local, ses caractéristiques, l'état d'entretien de l'immeuble, etc. Le montant du loyer varie également en fonction des clauses qui peuvent être insérées dans le contrat. C'est ainsi qu'un bail « tous commerces » se louera plus cher qu'un bail réservé à une activité déterminée. Mais d'autres conditions jouent également. Tel est le cas lorsque les parties prévoient que toutes les réparations, même celles qui sont normalement à la charge du propriétaire, incomberont au locataire. Il est clair alors que le loyer tiendra compte de cette charge dans son évaluation.

Le loyer en cours de bail

Tous les trois ans, le loyer peut être révisé, que le bail le prévoit ou non. Cette révision peut être demandée indifféremment par le propriétaire ou le locataire. Parallèlement, il est souvent prévu dans le bail que le loyer sera indexé annuellement, et ce, automatiquement, sans aucune formalité particulière.

La révision triennale

La demande

La demande en révision ne peut intervenir que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire. Il s'agit de la date de prise d'effet du bail indiqué dans le contrat. Autrement dit, on ne tient compte ni de la signature du bail, ni de l'entrée effective du locataire dans les lieux. Si, par exemple, la date d'entrée en jouissance a été fixée le 15 octobre 2006, la première demande de révision ne pourra intervenir avant le 16 octobre 2009. Ladite demande doit être effectuée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Sous peine d'être nulle, cette demande doit mentionner le nouveau loyer demandé.

Le nouveau loyer

Le loyer révisé doit en principe être égal à la valeur locative du local loué. Toutefois, le Code de commerce prévoit que le jeu de la révision triennale ne peut entraîner une évolution, qu'il s'agisse d'ailleurs d'une augmentation ou d'une diminution, supérieure à celle de l'Indice du coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'Indice des loyers commerciaux. Le loyer est donc encadré par le jeu de l'indice.

Exception : variation de plus de 10 % de la valeur locative. Le loyer du bail en révision peut dépasser le prix plafond résultant de la valeur indiciaire en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (extension d'un quartier, ouverture d'une station de métro, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Dans une telle hypothèse, le nouveau loyer va correspondre à la valeur locative.

L'indexation annuelle

En pratique, les contrats prévoient presque toujours une clause d'indexation qui permet au loyer de varier tous les ans à la hausse comme à la baisse. Choisi au départ par les parties, il doit normalement être en relation avec l'activité de l'une des parties. Toutefois, en pratique, on s'aperçoit que bien souvent l'indice choisi est celui de l'indice Insee du coût de la construction. Rappelons que depuis 2008, il peut s'agir de l'Indice des loyers commerciaux si cela est prévu dans le contrat. L'indexation se fait automatiquement à la date prévue au bail.

Le loyer et le renouvellement du bail

Le loyer est plafonné

Au bout des neuf ans, lorsqu'il y a renouvellement, le loyer du bail renouvelé est augmenté en fonction de l'Indice Insee du coût de la construction, ou s'il est applicable, de l'Indice des loyers commerciaux. Il convient alors d'appliquer au loyer initial la variation de l'indice sur neuf ans.

Le loyer est déplafonné

Dans un certain nombre de cas, le loyer est déplafonné. Cela signifie qu'il peut être fixé à la valeur locative et que la variation n'est plus limitée au jeu de l'indice. Les cas de déplafonnement sont limitativement énumérés. Il en est ainsi :

• lorsque la durée du bail initial venu à expiration était supérieure à neuf ans ;
• lorsque le bail expiré, bien que conclu pour neuf ans, s'est poursuivi par tacite reconduction et que sa durée totale a excédé douze ans ;
• en cas « de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative ». Ces modifications peuvent toucher les caractéristiques des locaux, la destination des lieux ou bien les obligations respectives des parties ;
• lorsque les locaux sont monovalents. Certains locaux sont uniquement conçus pour un usage ou une seule utilisation (hôtel, clinique...). Par dérogation, plutôt que d'affecter l'indice Insee au précédent loyer, on détermine le nouveau prix en fonction des pratiques en usage dans la branche d'activités considérée ;
• lorsque le bail est à usage exclusif de bureaux. Le loyer du bail renouvelé de locaux à usage exclusif de bureaux ne se calcule pas par application de l'indice Insee, mais par référence aux prix pratiqués pour des locaux similaires.