Le bail dérogatoire

Lorsqu'une entreprise ou un artisan n'a besoin d'un local pour y exercer son activité que pour une courte durée, ou lorsque le propriétaire de locaux commerciaux ne souhaite pas s'engager à louer pour une durée de neuf années renouvelables, il est possible de conclure un « bail dérogatoire » beaucoup plus court puisque sa durée est limitée à deux ans. En faisant ce choix, le bailleur et le locataire décident de déroger aux règles auxquelles sont en principe soumis les baux commerciaux. C'est pourquoi ce type de bail est dit « dérogatoire ».

Ce bail échappe au statut des baux commerciaux

Ce type de bail échappe au statut des baux commerciaux. En principe, un bail consenti à un locataire pour l'exploitation de son fonds de commerce est un bail commercial d'une durée minimale de neuf ans, ce qui entraîne un droit au renouvellement une fois arrivé à son terme. Le bail dérogatoire en revanche, ne donne pas droit au renouvellement, et son contenu est fixé selon les règles générales du code civil.

Quand signer un bail dérogatoire ?

Pour le locataire, cela peut être intéressant s'il ne souhaite pas signer d'emblée un bail commercial mais préfère au contraire tester le marché local sur une plus courte période. S'il signait un bail commercial de neuf ans, il s'engagerait pour une période de trois ans au minimum puisque le locataire dispose pour ce type de bail d'une faculté de résiliation triennale uniquement.

Pour le propriétaire, cela permet de ne pas s'engager sur du long terme. Un bail commercial l'engagerait sur neuf ans au minimum et ensuite au renouvellement du bail, sauf à indemniser le locataire s'il souhaitait récupérer le local au terme du bail initial.

• Quelles sont les conditions à réunir ?
  Pour pouvoir signer un bail dérogatoire, il faut réunir deux conditions : la volonté d'échapper au statut des baux commerciaux et une durée limitée à deux ans au maximum.
• Que se passe-t-il au terme du bail ?
  A la différence du bail commercial, le bail dérogatoire ne permet pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement du bail. A la fin du bail dérogatoire, le locataire ne peut donc exiger d'indemnité d'éviction.
• Quel contrat signer ?
  Un bail verbal ne permettrait pas de connaître la réelle intention des parties d'avoir souhaité échappé au statut des baux commerciaux. Le bail doit donc être établi par écrit.