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Signer un bail professionnel

Médecins, avocats, comptables... Les professions libérales exercent dans des locaux « professionnels » qu'à défaut de pouvoir acheter, ils louent. Ce qui entraine la signature d'un bail professionnel. Reste à savoir quelle est la réglementation en la matière.

Les principes de base

Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?

C'est un contrat de location portant sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une profession libérale.

Attention ! Le bail professionnel n'est pas un bail commercial. Il n'est donc pas soumis aux règles applicables aux locaux commerciaux plus protectrices du locataire.

A qui s'adresse-t-'il ?

Le bail professionnel concerne uniquement les professions libérales. C'est-à-dire celles dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Sont concernés : les médecins, chirurgiens, chirurgiens-dentistes, sages-femmes, pédicures, masseurs-kinésithérapeutes, vétérinaires, avocats, experts-comptables, acupuncteurs, architectes, artistes-peintres, sculpteurs, etc.

Cas particuliers : Une association loi de 1901 peut signer un bail professionnel pour ses bureaux. De la même façon, les laboratoires d'analyses médicales sont considérés comme des professions libérales.

Quelles possibilités ?

Le bail professionnel n'est pas un bail d'habitation. Néanmoins, il convient ici de distinguer deux hypothèses :

Le bail mixte : le professionnel exerce dans une partie de son logement. Le bail sert à la fois à usage d'habitation et professionnel.
Le bail exclusivement professionnel : le local sert uniquement à travailler. Il s'adresse aux professionnels qui ont besoin de plus d'espace ou qui désirent travailler en groupe ( cabinet médical, centre de radiologie...)

Cette distinction est très importante, dans la mesure où elle détermine la législation applicable.

Les règlementations

Mis à part les baux de 1948, la législation est aujourd'hui la suivante :

pour les baux mixtes : c'est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur le bail d'habitation qui s'applique.
pour les baux strictement professionnels : il n'existe pas de législation spécifique. Ce sont les dispositions du Code civil sur les contrats de louage (articles 1713 à 1762 du Code civil) qui s'appliquent ainsi que l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986.

À noter : le bail professionnel est un des rares contrats de location faisant encore partie aujourd'hui du « secteur libre ». Malgré plusieurs tentatives de réformes, aucun projet n'a encore abouti.

Les formalités

La conclusion d'un bail professionnel nécessite de prendre des précautions. Avant de signer, plusieurs démarches s'imposent.

Obtenir l'accord du bailleur

Qu'il s'agisse d'un bail exclusivement professionnel ou d'un bail mixte, le futur occupant doit informer le propriétaire de la destination qu'il entend donner aux locaux.

Vérifier l'acquisition du bien

Si l'acquisition du bien loué a été financée par crédit, le bailleur doit vérifier que le contrat de prêt ne contient pas de clause stipulant que ce prêt est réservé à l'acquisition d'un bien à usage d'habitation. Dans ce cas en effet, le bien ne peut être destiné à un usage professionnel, commercial ou industriel, sous peine pour le propriétaire d'avoir à rembourser la totalité du prêt.

Consulter le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété (ou le cas échéant de lotissement) doit autoriser l'exercice d'une activité libérale dans les locaux loués. Ainsi, une clause d'habitation bourgeoise peut suffire à interdire l'installation d'un cabinet dentaire dans un immeuble (Cour de cassation, 10 novembre 1987).

Obtenir l'état des risques naturels, technologiques et sismiques

Depuis le 1er juin 2006, le bailleur doit joindre au contrat de location un état des risques naturels et technologiques, datant de moins de six mois au jour de la signature du contrat de location, si le bien loué est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (feu de forêt, avalanche, mouvement de terrain…) ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'État.

Contrôler le Diagnostic de performance énergétique

Depuis le 1er juillet 2007, un diagnostic de performance énergétique (DPE) datant de moins de dix ans doit être annexé au contrat de location, s'il s'agit d'un bail mixte.

Les autorisations administratives

Outre l'accord du bailleur, le locataire doit obtenir une autorisation administrative.

À savoir : Généralement, il n'est pas possible d'affecter un logement à un usage professionnel sans autorisation. Ce sont les articles L 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation qui fixent les règles relatives au changement d'usage.

Les locaux concernés

Sont visés les logements situés dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Renseignez-vous auprès de la mairie de la commune ou de la préfecture de situation des locaux.

Si la commune n'est pas soumise à l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, le bail professionnel peut être conclu sans aucune autre formalité. Dans le cas contraire, l'interdiction s'applique mais elle n'est pas absolue.

Le contenu des baux exclusivement professionnel

Depuis 1989, et selon l'article 57A de la loi du 23 décembre1986 , le contrat de bail professionnel doit obligatoirement faire l'objet d'un écrit. Il peut être établi par acte authentique ou sous seing privé.

Le document doit préciser :

L'état des lieux

Il n'est pas obligatoire. Mais il évite tout problème ultérieur, notamment en fin de bail.

La durée du contrat initial

L'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 impose une durée au moins égale à 6 ans.

Les conditions de renouvellement du bail

Le bail, à l'arrivée du terme, est reconduit tacitement pour une durée de 6 ans (ou celle prévue au contrat initial si elle est supérieure), à défaut de congé délivré par l'une des parties six mois au moins avant le terme du bail. Le bail est reconduit selon les mêmes conditions que le bail initial. Le loyer reste le même, sauf révision selon les clauses du bail (attention au cautionnement qui lui n'est pas reconduit, sauf stipulation expresse du contrat).

Le loyer

Les parties déterminent librement le montant du loyer. Le contrat précisera également les modalités de paiement du loyer : mensuel, trimestriel, les dates de paiement (exemple : le 1er de chaque mois), à terme échu ou d'avance.

Attention ! Le défaut de paiement du loyer est une cause de résiliation du bail, soit, si le contrat est muet sur ce point, par décision de justice, soit par le jeu d'une clause résolutoire.

Le dépôt de garantie

Il est en principe égal à trois mois de loyer hors charges, mais le contrat peut prévoir davantage et convenir également qu'il sera actualisé à chaque révision du loyer, et selon les mêmes règles, solution qui est interdite en matière de baux mixtes.

Cette somme doit être restituée à la fin du bail sous déduction des sommes dues notamment pour réaliser les travaux et réparations nécessaires et normalement à la charge du locataire.

Les charges

Le contrat de bail définit le plus souvent les charges qui doivent être supportées par le preneur.

La répartition des réparations et des travaux

Cession et sous-location

Le locataire a le droit de céder et de sous-louer les locaux, sauf si cela lui a été interdit (article 1717 du Code civil).

Remarque : le sous-locataire ou le cessionnaire devra demander une autorisation administrative pour changement d'affectation des locaux.

La fin du bail

Selon l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, il faut donner congé à l'arrivée du terme pour mettre fin au bail. A défaut, le bail est reconduit pour une durée au moins égale à six ans.

À savoir : A la différence des autres réglementations en matière de locations, le congé n'a pas à être motivé.

En cours de bail, le congé peut être donné par le locataire (article 57A alinéa 4 de la loi du 23 décembre 1986).

Si le locataire n'exécute pas les obligations découlant des clauses du contrat, le bailleur dispose d'un recours dont les modalités sont différentes selon que le bail contient ou non une clause résolutoire.

La fiscalité

Le bailleur doit déclarer les revenus qu'il tire de la location des locaux à usage professionnel, dans la catégorie des revenus fonciers (déclaration sur imprimé n° 2044 qu'il faut joindre à la déclaration des revenus globaux).

Le preneur peut déduire le montant des loyers de ses revenus professionnels, imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Par ailleurs, le loyer d'un bail professionnel est soumis à différentes taxes : TVA , mais aussi taxe foncière et taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France.

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