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Signer un bail commercial

Les entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale peuvent signer un bail commercial. Avantage : le locataire bénéficie d’une certaine stabilité en pouvant renouveler son bail à plusieurs reprises (c’est ce qu’on appelle la propriété commerciale). Inconvénient : c’est un document souvent difficile à rédiger sans une bonne connaissance juridique.

Bail commercial : les trois éléments clés

Un local commercial

Un bail commercial porte obligatoirement sur des locaux à usage commercial ou artisanal (ce qui exclus les locaux d'habitation). Le local doit être répertorié comme tel au regard des règles d’urbanisme. En cas d’hésitation, renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre préfecture : tout bail qui serait conclu en infraction avec la destination légale des lieux serait frappé de nullité.

Autre impératif, il doit s’agir d’un véritable local à usage privatif. Selon la jurisprudence, il doit être clos, couvert et susceptible de recevoir de la clientèle, ce qui exclut les étalages de plein air ou les stands de supermarché.

Conseil : si le local est situé dans une copropriété, assurez-vous que le règlement de copropriété autorise la location à usage commercial.

Un locataire commerçant

Les locataires signataires d’un bail commercial peuvent être :

un commerçant,
un chef d’entreprise régulièrement inscrit au Registre du commerce,
un artisan inscrit au Répertoire des métiers.

Ainsi, le statut du bail commercial ne peut s’appliquer à un locataire non commerçant, même si le local a lui-même un caractère commercial. Les professions libérales ne bénéficient donc pas de ce statut protecteur. Elles sont soumises à celui des baux professionnels.

Bon à savoir : le greffe du tribunal de commerce demande toujours le bail au locataire avant de procéder à son immatriculation. Les propriétaires, quant à eux, attendent souvent le récépissé du Registre du commerce avant de consentir le bail. Dès lors, quelles sont les solutions pour le bailleur ? Soit il signe le bail en faisant confiance au locataire, soit il lui demande d’obtenir un récépissé provisoire de dépôt de demande d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés. Dans tous les cas, c’est au moment du renouvellement du bail que l’inscription est essentielle : sans elle, en effet, le droit au renouvellement n’existe plus.

Un fonds de commerce

L’application du statut des baux commerciaux est également subordonnée à l’existence d’un fonds exploité dans les lieux. Le locataire doit y exercer une véritable activité commerciale. Rappelons qu’un fonds de commerce est constitué de tout ce qui permet au commerçant de pratiquer son activité. Il s’agit d’une part d’éléments corporels (agencements, matériel et outillage) et, d’autre part, d’éléments incorporels (clientèle, achalandage, enseigne, nom commercial et droit au bail).

Rédiger le bail commercial

La forme

La loi n’impose aucune forme particulière. Le recours à un notaire n’est pas obligatoire sauf si le bail est conclu pour une durée supérieure à douze années. Il est toutefois fortement conseillé, voire indispensable, de rédiger un contrat écrit afin d’éviter toutes difficultés.

La durée du bail

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Il est impossible de déroger à cette disposition. Cependant, une durée supérieure peut être décidée par les parties.

Attention ! Toute sous-location totale ou partielle est interdite. Sauf clause particulière dans le bail.

La résiliation

Le bailleur ne peut donner congé avant l’expiration du bail, c’est-à-dire avant le terme des neuf ans. S’il ne souhaite pas renouveler le contrat lors de cette échéance et qu’il ne peut invoquer un motif légitime et sérieux, il sera tenu d’indemniser le locataire.

À noter : toutefois, dans des conditions très limitatives (travaux de reconstruction, surélévation), le propriétaire peut donner congé au bout de trois ans moyennant une indemnité d’éviction ou en proposant au locataire un local de remplacement. Celui-ci a, quant à lui, la possibilité de résilier le bail tous les trois ans, moyennant un préavis de six mois délivré par huissier.

Le loyer

Le loyer du bail commercial est fixé librement entre les parties. L’état du marché, les caractéristiques du local ou encore les diverses clauses du bail (tous commerces, etc.) seront pris en compte pour sa fixation.

Le dépôt de garantie

C’est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur lors de l’entrée dans les lieux pour le garantir de la bonne exécution des obligations du contrat. Il est en principe restitué lors du départ du locataire, déduction faite des sommes restant dues par le locataire au propriétaire.

Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec le pas-de-porte, ou droit d’entrée, qui reste acquis au bailleur. Selon l’article L 145-40 du Nouveau Code de commerce (ancien article 24 du décret de 1953), le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser deux termes de loyer. À défaut, les sommes supérieures à ce montant portent les intérêts au taux légal au profit du locataire.

Attention : la loi parle de deux termes. Lorsque le loyer est payable par trimestre, deux termes correspondent à six mois de loyer. En revanche, si vous décidez d’un paiement mensuel, ils correspondent à deux mois de loyer.

Bon à savoir : il est courant de prévoir dans le bail l’actualisation du dépôt de garantie lors de chaque révision de loyer, de sorte qu’il corresponde toujours à la fraction annuelle de loyer convenue. Les contrats édités par nos soins comportent une telle clause.

La révision du loyer

Deux modalités de révision du loyer en cours de location sont généralement envisagées : la révision triennale et l’indexation conventionnelle ou clause d’échelle mobile.

Les charges

Le statut des baux commerciaux laisse une totale liberté aux parties sur ce point. Le contrat doit donc prévoir les charges que devra acquitter le locataire. Il peut s’agir des charges récupérables par le propriétaire telles que définies pour les baux d’habitation, soit :

les dépenses locatives telles que consommation d’eau, d’électricité et fournitures individuelles, payées directement par le locataire ou remboursées au bailleur ;
les charges de copropriété relatives aux prestations collectives ou aux éléments d’équipements communs (comme le chauffage) ;
les droits et taxes locatives comme la contribution sur les revenus locatifs (CRL) dans les rares cas où elle subsiste et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.

Mais le contrat peut mettre à la charge du locataire des frais ou taxes incombant normalement au propriétaire tels que la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble, etc. Tous ces points sont à vérifier... et à négocier le cas échéant. Le contrat doit enfin prévoir les modalités de paiement de ces charges. Même si un versement forfaitaire peut être stipulé, nous lui préférons le versement d’une provision avec régularisation annuelle en fonction des charges réelles. Le propriétaire devra également indiquer la répartition des charges de copropriété pour ce local qui résulte du règlement de copropriété de l’immeuble.

Les réparations

Les réparations locatives sont fixées d’un commun accord. Le plus souvent, le locataire doit supporter toutes les réparations, à l’exception des grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil, c’est-à-dire « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Il n’est pas toujours facile de savoir si telle ou telle réparation est à la charge du locataire ou du propriétaire. Les tribunaux retiennent l’importance matérielle de la réparation et le caractère exceptionnel de la dépense pour qualifier les travaux de grosses réparations à la charge du propriétaire.

La fin du bail

À l’échéance du bail, le bailleur peut soit proposer le renouvellement au locataire, soit le lui refuser. Mais, dans ce dernier cas, il sera tenu de lui verser une indemnité d’éviction. Cependant, pour pouvoir prétendre au renouvellement, le locataire doit impérativement remplir certaines conditions.

Il doit être simultanément titulaire du bail et propriétaire du fonds.
Il doit avoir exploité le fonds au moins pendant les trois dernières années précédant l’expiration du contrat.
Il doit en outre être inscrit au registre du commerce. En effet, c’est lors du renouvellement du bail que cette inscription revêt toute son importance. Sans inscription, la protection résultant du statut des baux commerciaux ne s’applique pas. Dans cette hypothèse, le locataire n’a pas droit au renouvellement de son bail, ni à aucune indemnité. Il en est de même si le bailleur invoque un motif grave et légitime à son encontre (non-paiement des loyers, défaut d’entretien des lieux loués par exemple).

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